전세사기 피해, 당하고 나서도 돌려받을 수 있다… 단계별 법적 구제 방법
전세사기 피해자가 누적 3만 7천 명에 달하고 피해 보증금 규모가 약 4조 7천억 원에 이르는 가운데, 정부는 올해 3월 임차인 대항력을 전입신고 즉시 발생시키는 제도 개편을 발표했다. 사후 구제에서 사전 예방으로 정책 기조가 전환되고 있지만, 실제 피해를 막기 위해서는 계약 단계에서부터의 법률적 점검이 필수라는 지적이 나온다. 그동안 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생해, 일부 임대인이 이 시간 차를 악용해 당일 근저당을 설정하는 수법이 횡행해 왔다. 정부는 2026년 3월 10일 관계부처 합동으로 전세사기 방지 대책을 발표하며, 전입신고 처리 시점부터 즉시 대항력이 발생하도록 주택임대차보호법 개정을 추진 중이다. 또한 올해 9월부터는 '안심전세 앱'을 통해 등기부등본, 확정일자, 전입 가구 현황, 세금 체납 여부, 선순위 권리자 정보를 한 화면에서 확인할 수 있게 되며, 서비스 대상도 기존 아파트에서 다가구주택까지 확대된다. 제도가 정비되고 있지만, 전세 계약 현장에서 발생하는 분쟁은 여전히 복잡하다. 깡통전세로 인한 보증금 미반환, 임대인의 세금 체납에 따른 배당 순위 문제, 공동담보 물건의 경매 장기화, 매매 계약 후 잔금 전 근저당 설