국토교통부는 지난 2023년 ‘소비자 현혹 ‘온라인 불법광고’ 퇴출 조사를 통해 온라인 불법 분양광고 201여건을 적발하였다.

 

이미 팔린 매물이나 허위 가격을 광고한 사례, 분양대행사가 임대차 계약광고를 불법으로 계시한 사례 등 관련자 29명을 수사 의뢰했다. 이런 단속은 주로 온라인 부동산 플랫폼, 일간지 및 SNS를 대상으로 이루어지고 있다 고 발표했다. 

 

현재 건설사 경기 부진과 연이은 사건.사망사고로 오피스텔 분양광고에 대한 감시가 느슨한 시기에 여전히 ‘온라인 불법 과장 분양광고’ 가 늘어나고 있다. 

 

◆ 현행법상 ‘다락’ 주거 용도로 쓰면 불법...창고용 수납공간

 

일간매체에 따르면 K씨는 임대사업 목적으로 서울 영등포에 분양 중인 한 오피스텔을 분양받았으나 불법 복층 오피스텔로 밝혀져 피해가 우려된다고 호소하고 있다.

 

제보자는 주변의 다른 오피스텔을 제치고 이 오피스텔을 분양받은 것은 ‘복층’오피스텔이라는 장점 때문이었다. “오피스텔 시장에서 복층 오피스텔은 임대수요가 많아 공실 우려가 적고 임대료도 비슷한 면적으로 다른 오피스텔보다 비싸게 받을 수 있다.” 는 분양 담당자의 설명에 기인한 것이다. 

 

당시 그는 ‘성인 남성도 생활이 가능한 여유로운 복층’을 강조하며 이미 구청으로부터 준공 승인을 받았기 때문에 아무런 문제가 없다는 분양 담당자의 설명만 믿고 오피스텔을 계약했다. 

 

현재 건축볍상 해당 오피스텔의 ‘복층’이 사실은 창고용 수납공간으로 허가받은 ‘다락’으로 규정된다는 사실에 당혹감은 더 심해진다고 한다. 

 

‘다락’은 ‘복층’과 달리 냉난방시설을 설치할 수 없고 주거공간으로 사용이 불가능하다. K씨는 해당 오피스텔 시행사와 분양대행사를 상대로 “허위 분양 광고, 사기죄 등의 혐의로 고소할 예정이다.” 그는 “분양받은 오피스텔이 불법 건축물이기 때문에 대출금 반환 등의 처분을 받을 수 있다는 얘기를 듣고 잠을 못 이루고 있다”고 하소연했다.

 

오피스텔 분양시장에서 분양 경쟁이 갈수록 치열해지면서 불법 복층 등 업체들의 허위·과장 광고가 기승을 부리고 있다. 이에 안정적인 임대수익을 기대하며 복층 오피스텔을 분양받아 임대사업을 계획하고 있는 투자자들의 주의가 요구된다. 불법 복층 오피스텔은 소유자가 처벌을 받는다. 따라서 분양받을 때 이를 제대로 확인하지 않으면 피해를 볼 수 있다.

 

무엇보다 주의해야 할 오피스텔은 ‘다락’으로 허가를 받고, ‘복층’ 오피스텔이라는 허위 광고를 앞세워 수요자들을 현혹하는 오피스텔이다. 분양업체들은 대개 자신들이 분양하는 오피스텔이 일상적인 생활이 가능한 ‘복층’ 설계가 적용돼 개방감과 체감 면적 확대 등을 누릴 수 있다고 홍보하고 있지만, 실제로 이 공간은 ‘복층’이 아니라 ‘다락’으로 허가받은 창고형 수납 공간인 경우가 대부분이다.

 

오피스텔을 지을 때 건축법상 ‘다락’으로 허가를 받은 후, 업체가 임의로 ‘복층’으로 설계를 변경한 경우 불법 건축물에 해당하게 된다. 부동산 전문가들은 해당 오피스텔이 불법 복층 증축으로 인해 불법 건축물로 판정받게 될 경우 수분양자는 불이익을 당할 수 있다며 분양에 주의를 당부했다. 업체 측의 홍보만 믿고 무작정 분양받았다가 나중에 해당 오피스텔이 불법 건축물 판정을 받게 되면 은행권 대출 거부 등으로 불이익을 당할 수도 있기 때문이다.

 

건축법에서 ‘복층’과 ‘다락’은 차이가 크다. 건축법상 다락은 ‘일반적으로 설계과정에서 부득이하게 발생하는 지붕과 천장 사이의 공간을 막아 물건의 저장용도로 사용하는 비거주 공간을 말한다. 다락은 화장실이나 냉난방 시설 설치도 안 되며, 바닥으로부터 높이도 1.5m(경사진 형태는 1.8m)이하로 제한된다.

 

그런데 대부분의 불법 복층 오피스텔은 다락으로 허가받은 공간을 높이 1.7~1.8m로 증축하고 에어컨과 화장실까지 설치해 입주자가 다락을 주거 용도로 사용하도록 조장한다. 하지만 현행법상 다락을 주거 용도로 쓰면 불법이다.

 

현재 온라인상에서 광고 홍보를 하고 있는 서울 영등포구 영등포동2가 ’여의도 더 자하 오피스텔‘도 마찬가지다. 이 오피스텔의 경우 불법 복층은 건축법 위반 혐의로 지자체에 적발되게 되면 원상복구 명령이 내려진다. 이를 어길 경우 이행 강제금을 물어야 한다. 또 사법당국에 고발되면 3년 이하 징역이나, 5,000만원 이하 벌금을 내야 한다. 

 

또한 이와는 별도로 재산권 행사나 은행 대출 제한 등의 불이익도 감수해야 한다. 설령 수분양자가 불법 건축물임을 모르고 분양받았다 하더라도 마찬가지다.

 

최근 오피스텔 분양시장에 불법 복층 오피스텔이 횡행하는 것은 기준층만 등기를 올릴 수 있다는 이점 때문이다. 합법적인 복층은 기준층과 복층의 전용면적을 모두 등기에 올려야 한다. 따라서 더 많은 세금을 내야 한다.

 

반면 다락으로 허가를 받았을 경우 다락 면적은 등기에 올릴 필요가 없다. 그러자 일부 시행사의 경우 이런 점을 악용해 다락으로 허가를 받은 뒤 ‘복층’ 오피스텔이라며 소비자들 현혹하고 있는 것이다.

 

최근 불법 복층 오피스텔에 대한 민원이 줄을 잇자 지자체도 불법 복층 오피스텔에 대한 단속에 칼을 빼들었다. 서울 영등포구청 건축과 관계자는 “최근 제기된 오피스텔 다락(복층)에 대해 현장점검 결과, 건축법 등 관련법령 위반사항이 확인돼 행정절차법 규정에 따라 행정조치할 예정”이라고 밝혔다.