최근 원자재 가격 상승과 부동산 경기 침체가 맞물리면서 건설 현장 곳곳에서 파열음이 일고 있다. 어렵게 공사를 마쳤음에도 대금을 받지 못해 도산 위기에 처하는 하도급 업체가 늘고 있으며, 반대로 부실시공과 하자 문제로 고통받는 건축주들의 한숨도 깊어지고 있다.

이처럼 극단으로 치닫는 건설분쟁에서 시공사가 꺼내 드는 최후의 카드는 이른바 '유치권 행사'다. 하지만 유치권은 성립 요건이 매우 까다로울 뿐만 아니라, 자칫 잘못 대응할 경우 양측 모두 씻을 수 없는 금전적, 형사적 타격을 입을 수 있어 철저한 법리적 접근이 요구된다.

법무법인 윤강 민동환 건설전문변호사는 “이럴 땐 건설 및 부동산 분쟁에 특화된 변호사의 도움을 받아 공사대금소송과 유치권 분쟁 승소를 위한 전문적인 맞춤형 대응 전략을 세워야 할 필요가 있다. 먼저, 시공사 입장에서 주의해야 할 것은 '소멸시효'다. 일반적인 채권과 달리 공사대금채권의 소멸시효는 단 3년에 불과하다. 유치권을 행사하며 건물을 점유하고 있다고 해서 소멸시효 진행이 멈추는 것은 아니므로, 신속하게 가압류나 본안 소송을 제기하여 시효를 중단시켜야 한다. 또한, 유치권의 생명인 '점유'는 반드시 합법적인 테두리 안에서 이루어져야 한다”고 설명했다.

이어 “만약, 폭력을 동원해 현장을 점거하거나, 타인의 출입을 불법적으로 통제할 경우 오히려 업무방해죄 등으로 형사 고소를 당해 협상력을 완전히 상실할 수 있다. 명확한 안내문 부착, 시건장치 설치, 상시 점유 인력 배치 등 법원이 인정하는 '적법한 점유' 요건을 사전에 건설전문변호사의 자문을 받아 갖춰야 한다”고 전했다.

민동환 변호사는 “반면, 건축주 입장에서는 건물을 무단으로 점유한 시공사에 맞서 물리력을 행사하는 것은 절대 금물이다. 이는 유치권자에게 오히려 명분만 쥐여주는 꼴이 된다. 건축주가 집중해야 할 방어의 핵심은 상대방의 청구 금액을 깎아내는 '하자감정'이다. 시공사의 미시공, 오시공, 지연 손해 등을 낱낱이 특정하고 수치화하고 이를 바탕으로 '유치권 부존재 확인 소송'을 제기함과 동시에 하자보수비용 및 지체상금으로 공사대금을 상계(공제)하여 실질적으로 지급해야 할 대금을 대폭 낮추는 데 주력해야 한다”고 전했다.

이어 “건설 분쟁은 공사 중단으로 인한 금융 비용, 유치권 행사로 인한 분양 및 임대 차질 등 파생되는 피해 규모가 기하급수적으로 커지는 특징이 있다. 감정적인 대립으로 골든타임을 허비하기보다는, 분쟁 발생 초기부터 도면과 내역서를 분석할 수 있는 변호사를 선임해 보전처분(가압류 등)과 정밀한 감정 절차를 선제적으로 진행해야 피해를 최소화할 수 있다”고 전했다.