최근 건설 현장에서 공사비 폭등으로 인한 많은 분쟁이 발생하고 있다.
이는 발주자에 대한 시공사의 추가 공사비 요구, 공사 중지, 시공사 도산 등 건설공사 수행에 심각한 문제점이 대두되고 있고, 또한 발주자의 예상치 못했던 추가 자금 소요 등으로 공사비 갈등이 발생하여 건설업 전반에 불황의 그림자가 엄습하고 있다.
이는 건설업 뿐 아니라 사회적, 경제적으로 여러 가지 문제점이 발생하고 있다.
따라서 최근 공사비 폭등의 원인과 대책을 분석하고 공사비의 안정적 관리를 위한 방안을 살펴보고자 한다.
최근 건설 현장의 공사비 폭등 현상
국내 건설사 도급 순위 1,2위를 다투는 현대건설은 지난해 연결기준 1조 2209억원의 영업손실을 기록했고, 삼성물산은 건설 부문에서 지난해 1조 10억원의 영업이익을 기록하여 전년 대비 3.2% 줄어든 실적을 냈다.
단군 이래 최대 재건축으로 불리는 둔촌 주공 재건축 단지는 1만 2032가구로 구성된 대단지로 공사비가 당초 1.9조원에서 2.6조원으로 다시, 3.2조(2020년)원으로 계약 금액이 증액됐으며, 그 이후도 많은 공사비가 추가된 후에야 공사가 완료됐다.
서대문구 홍제 3구역은 3.3㎡당 공사비를 기존 512만원에서 784만원으로, 잠실 진주아파트 재건축은 공사비를 3.3㎡당 666만원에서 811.5만원으로 구로구 고척 4구역 재개발 사업도 공사비를 당초 3.3㎡당 447만원에서 700만원에 합의하였다.
공사비 증가율은 잠실 진주아파트 재건축을 제외하면 50%가 상회하는 수치이다. 건설공사에 투입되는 재료비, 노무비, 장비비 등의 가격 변동을 나타내는 건설공사비 지수가 최근 4년(2020년 11월~2024년 11월)간 29%나 상승한 것으로 나타났다.
이러한 공사비 폭등으로 시공사는 수익성이 악화되어 자금 압박으로 공사 중지, 심지어 도산하는 회사가 속출하는 등 건설업 전체의 수익성에 커다란 악영향을 미치고 있다.
발주자 또한 시공사의 추가 공사비 요구로 심각한 자금 압박과 성공적인 사업 수행에 심각한 도전을 받고 있는 것이 건설현장의 현실이다.
건설 현장의 공사비 폭등 원인
공사비 증가는 건설공사 특성상 공사가 장기간 수행되고, 공사 진행 중 여러 가지 건설환경 변화가 발생하기 때문에 피할 수 없는 것이 또한 사실이다.
따라서 공사비 폭등 원인을 살펴보는 것은 추가 공사비 증가를 최소화하기 위한 대책이라고 볼 수 있다. 당초 대비 추가 공사비 증가 원인을 크게 분류하면, 첫 번째는 설계변경에서 발생하는 것으로 당초 계약 시 계약 도면의 불확실성과 계약 후 발주자의 설계변경 요구 등에 따른 것이며, 두 번째는 물가 변동에 따른 재료비, 노무비, 기타 경비 등의 상승이다.
세 번째는 기타 사항으로 공기 지연 등이 발생하여 공기 단축비, 공기 연장비 등의 추가 발생이다. 마지막 네 번째는 계약 후 법령 제, 개정에 따른 설계변경, 공휴일 발생 등에 따라 추가 공사비가 발생 할 수 있다.
이러한 원인 외에 건설공사는 종합적으로 다양한 분야에서 공사가 수행되기 때문에 사전에 특정 할 수 없는 분야에서 예기치 못한 사건이 발생하여 공사비가 증가 될 수 있다.
또한 건설공사가 여러 분야에서 인력과 자재, 장비를 투입하여 공사가 수행되는데 이러한 공사를 종합적으로 관리하는 Project Management가 원활하게 수행되지 않아 공사 중 손실이 발생하여 공사비가 증가할 수 있다.
건설 현장의 공사비 폭등 대책
건설공사비 폭등에 대한 대책은 앞에서 언급한 공사비 폭등 원인을 심도 있게 분석함으로써 그 해답을 찾을 수 있다.
현장에서 불가피하게 발생하는 추가 공사비를 최소화하는 방안을 마련해야 한다.
건설공사는 입찰과 도급 계약에 의거 공사가 진행되므로 공사 도급 계약 추진 방식에 따른 대책과 계약 후 공사 수행 중 발생하는 추가 공사비를 최소화하는 대책으로 구분할 수 있다.
공사 도급 계약 방식은 크게 확정분(Fixed Lumpsum)과 실적 정산분(Reimbursement)계약으로 구분할 수 있는데 추가 공사비를 최소화하기 위해서는 확정분 계약으로 추진하고, 계약 금액을 확정할 때 관련 설계도서를 가능한 한 상세하게 작성함으로써 설계변경으로 인한 추가 공사비를 줄일 수 있으며, 물가 변동 또한 사전에 예측하여 전체 계약 금액에 포함하여 계약 금액을 결정함으로써 추가 공사비를 최소화할 수 있다.
공사 수행 중 발생하는 추가 공사비는 건설 공기와 관련하여 발생하는 공기 단축 추가 공사비, 공기 연장 추가 공사비, 기타 공사현장에서 발생하는 각종 민원에 따른 추가 비용 및 안전사고에 따른 비용 등이 있을 수 있으며, 건설 공기와 관련하여 발생하는 추가 비용은 철저한 공정관리(Primeavera P6, MS Project 기법 등)를 통하여 비용을 최소화 할 수 있다.
기타 비용은 ‘확실히 아는 비용(Known known)’, ‘알고는 있지만 모르는 비용(Known Unknown)’, ‘모르는 비용(Unknown Unknown)’ 등으로 구분해 이를 Cost Planning(Contingency Planning 등)에 반영하는 등 철저한 공사비 관리를 통해 추가 공사비를 최소화할 수 있다.
결국 공사 수행 중 공사비 관리는 Project Management를 철저히 함으로써 상당 부분의 추가 공사비를 최소화할 수 있다.
또 다른 추가 공사비 최소화 방안은 최근에 대두되는 공사비 검증(Cost verification)이다. 여러 자료를 통해 산정된 공사비가 적절한지를 기술 자료(도면, 시방서 등)를 기준으로 전문가의 기술적 분석을 통해 공사비를 검증하여 적정공사비를 산정함으로써 불필요한 공사비를 제거 할 수 있다.
최근의 이런 추세는 산정된 공사비에 대하여 공인된 정부 공사비 검증 전문기관인 ‘원가계산 용역기관’이 그 역할을 담당하여 최종적으로 공사비를 확정하고 있다.
최근 LH의 매입주택 공사비 검증을 위해 ‘공인 원가계산 기관’에 공사비 검증을 의뢰한 좋은 사례도 있으며, 이러한 노력은 폭등하는 공사비를 최소화하기 위한 또 다른 노력이라고 할 수 있다.
