도심복합개발의 실질적 성공 여부는 공공성과 사업성의 균형, 그리고 지역 여건에 맞는 운영체계 구축에 달려 있다는 정책 분석 결과가 나왔다.

인천연구원은 정책연구과제로 수행한 인천 도심복합개발 추진을 위한 조례 세부기준 방향 연구 결과보고서를 통해, 제도 도입 초기 단계에서 실행력을 담보할 수 있는 운영 기준 마련의 중요성을 강조했다.

이번 연구는 지난해 2월 시행된 도심 복합개발 지원에 관한 법률에 따라 인천시가 법령에서 위임한 핵심 사항을 조례로 구체화하는 과정에서, 공공성과 사업성을 동시에 확보할 수 있는 제도적 방향을 제시하기 위해 추진됐다.

해당 법률은 도심복합개발혁신지구의 지정과 운영, 규제 특례를 통해 도시공간을 복합적이고 혁신적으로 활용하고 도시 경쟁력 강화와 주거 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.

법률에 따르면 복합개발사업은 성장거점형과 주거중심형으로 구분되며, 공공주택 공급을 전제로 건폐율·용적률 완화 등 각종 규제 특례를 부여해 사업 추진을 유도하도록 설계돼 있다. 이에 인천연구원은 법제 분석과 함께 타 지역 사례, 제도 운영상 쟁점 검토, 인천시 조례 세부기준 분석을 통해 인천형 도심복합개발 추진 전략을 종합적으로 살폈다.

연구 결과, 도심복합개발 추진 과정에서 공공성과 사업성의 균형을 어떻게 설계하고 관리하느냐가 제도의 실질적 작동 여부를 좌우하는 핵심 변수로 확인됐다.

공공성은 공공주택 공급, 생활SOC 확충, 주민 참여와 지역 상생, 절차적 공공성 확보, 협력 거버넌스 구축 등을 통해 구현할 수 있으며, 사업성은 비례율 조정과 사업성 보정, 재정·금융 지원, 민간 투자자 참여 확대, 신탁·리츠(REITs) 구조 활용 등을 통해 확보 가능하다는 분석이다.

특히 법령상 인천시에 위임된 핵심 항목인 ‘주거거점형 도심복합개발혁신지구 요건’과 ‘국민주택규모 주택 공급 기준’을 중심으로 세부기준을 검토한 결과, 주거거점형 혁신지구 요건은 도시 및 주거환경정비법과 유사한 구조를 따르되 일부 완화된 수준으로 나타났다.

다만 노후도 기준 완화는 공급 확대와 사업성 확보에는 유리하지만, 공공 개입의 정당성을 약화시킬 우려가 있어 지역 선정의 타당성과 공공성 확보 방안을 함께 고려할 필요성이 제기됐다.

국민주택규모 주택 공급 기준 역시 획일적인 비율 적용보다는 지역 유형과 입지 여건, 민간 참여 수준에 따라 유연하게 조정할 수 있는 정책 틀로 설계해야 한다는 제언이 나왔다.

단일 수치 중심의 규정보다는 선택 가능한 가이드라인 형태로 세부기준을 마련하는 것이 현실적이라는 판단이다.

연구진은 도심복합개발이 공공성과 사업성의 균형 위에서 지역 여건에 맞는 실행체계가 구축될 때 비로소 실질적으로 작동할 수 있다고 보고, 이를 위해 ▲도심복합개발 운영지침 마련 ▲지원기구 구성 및 민관 협력체계 구축 ▲규제 특례와 공공기여 간 균형을 관리할 운영체계 정비 등을 정책 방향으로 제안했다.

신형준 인천연구원 부연구위원은 “도심복합개발사업의 성공은 각 주체 간 협업체계 구축과 운영 기준의 정교함에 달려 있다”며 “최근 제정된 인천시 도심 복합개발 지원에 관한 조례를 기반으로 지역 여건에 맞는 운영체계를 구체화해 도심복합개발의 실행력을 확보해야 한다”고 강조했다.