전세 사기 수법 중 하나로 지적돼 온 이른바 ‘폭탄 돌리기’ 방식에 대해 대법원이 제동을 걸었다. 임대차 계약 종료 이후 보증금 반환 의무가 발생한 시점에 건물을 자력이 없는 이른바 ‘바지 임대인’에게 넘기고 책임을 회피하는 구조가 더 이상 통하지 않게 된 것이다.

이번 판결은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물이 매각된 경우, 새로운 소유자에게도 보증금 반환 의무가 그대로 승계된다는 점을 명확히 하며 임차인 보호를 강화했다.

그동안 전세 사기 설계자들은 책임의 진공상태를 교묘하게 이용해 왔다. 기존 임대인은 “이미 건물을 매각했기 때문에 더 이상 책임이 없다”고 주장하고, 새로운 소유자는 “임대차 계약이 종료된 이후 건물을 취득했으므로 임대인의 지위를 승계한 바 없다”고 맞서는 방식이다.

이처럼 전•현 임대인이 서로 책임을 떠넘기는 사이에서 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 채 사실상 방치되는 문제가 반복돼 왔다.

법무법인 세담 황용목 변호사는 “이 구조는 임차인을 고립시키는 전형적인 전세 사기 수법으로, 실무에서도 피해 회수가 어려운 대표적인 유형이다. 그간 일부 하급심에서도 계약 종료 이후의 소유자에게까지 보증금 반환 의무가 자동으로 승계되지 않는다는 취지의 판단이 나오면서 이러한 혼란은 더욱 가중됐다. 그러나 대법원은 이번 판결을 통해 보증금이 반환되지 않은 상태라면 임대차 관계는 여전히 법적으로 존속하는 것으로 봐야 하며, 그에 따라 건물을 취득한 새로운 소유자 역시 보증금 반환 의무를 부담한다고 판단했다”고 설명했다.

이어 “이는 보증금 반환 전까지 임대차 관계가 계속된다는 법리를 재확인한 판결이다. 이제는 ‘계약 종료 후 매수’라는 이유만으로 책임을 회피하기 어려워졌다. 이에 따라 새로운 집주인은 더 이상 책임을 회피할 수 없게 됐으며, 임차인은 현재 소유자를 상대로 곧바로 보증금 반환 청구 소송이나 경매 등 강제집행 절차에 나설 수 있게 됐다”고 전했다.

다만 실무적으로는 여기서 한 걸음 더 나아간 대응이 필요하다는 조언도 나온다.

황용목 변호사는 “새로운 소유자가 실질적인 자력이 없는 ‘바지 임대인’인 경우, 현 소유자만을 상대로 하는 대응에는 한계가 있다. 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다는 의사를 밝히는 ‘임차인의 승계 거부권’를 통해 기존 임대인의 책임을 유지시키고, 동시에 재산 가압류 등 적극적인 조치를 병행해야 한다”고 전했다.

이어 “결국 이번 대법원 판결은 전세 사기에서 자주 활용되던 책임 회피 구조를 차단하는 동시에, 임차인이 취할 수 있는 실질적인 대응 방향을 제시했다는 점에서 의미가 크다. 보증금 반환 문제는 단순한 민사 분쟁을 넘어 생활의 기반을 흔드는 중대한 사안이다. 계약 종료 이후에도 권리 관계를 정확히 파악하고, 초기 단계부터 전문가 및 변호사와 함께 전략적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요하다”고 전했다.